Perspectiva General

DENU Realty Group (la “Compañía”) es una empresa de inversiones en bienes raíces a nivel mundial, estrechamente controlada, creada en 1957 por el Sr. Erasmo De Falco (el “Director General de Bienes Raíces”), para llevar a cabo inversiones en bienes raíces y en sociedades inmobiliarias, básicamente en Venezuela, Norte América, y Europa Central y Occidental. La Compañía ha seguido, y continuará siguiendo las altamente exitosas actividades de bienes raíces llevadas a cabo por Erasmo De Falco.

La Compañía se esmera en lograr una rentabilidad mayor ajustada al riesgo, al identificar y estructurar de manera creativa las inversiones que respondan a las condiciones únicas de cada mercado local. La estrategia de inversión inmobiliaria comprobada de Erasmo De Falco ofrece un marco único para lograr los objetivos de inversión de la Compañía.

La Compañía

El Director General de Bienes Raíces dirige la Compañía para hacer inversiones en propiedades, compañías de bienes raíces y negocios de servicio auxiliares a la industria de bienes raíces. Las inversiones de la Compañía se hacen de manera selectiva, a nivel mundial. Las estructuras de inversión generalmente incluyen derechos de propiedad, empresas conjuntas, intereses hipotecarios e inversiones en instrumentos de capital y de deuda de compañías de bienes raíces públicas y privadas, así como compañías de servicio. La oportunidad de inversión, la forma y la estructura de la inversión, así como la naturaleza de la propiedad que subyace cada inversión, varía dependiendo del clima de inversión que prevalece en los mercados locales y regionales y en las economías en ese momento. En la mayoría de las situaciones, la Compañía firma un acuerdo de asociación, u otra transacción conjunta con un socio operativo, o con un equipo de gerencia con experticia especializada en la operación, mercadeo, arrendamiento, desarrollo de la propiedad, o el tipo de negocio en el que la Compañía está invirtiendo.

Oportunidades de Mercado

Se espera que el ritmo de cambio acelerado en la economía mundial, el panorama político, demográfico y tecnológico siga ofreciendo oportunidades extraordinarias de inversión en el sector de bienes raíces. Al anticipar, monitorear y analizar las tendencias generales políticas, sociales, económicas y mercados de capitales, así como los ciclos del submercado de bienes raíces, en áreas geográficas específicas, el Director General de Bienes Raíces espera lograr los objetivos de inversión de la Compañía. El Director General de Bienes Raíces opina que los mercados inmobiliarios están siendo actualmente impulsados por cuatro macro factores. En primer lugar, el cambio demográfico de los baby-boomers hacia sus años de mayores ingresos y la jubilación, ha impactado las economías de los Estados Unidos, Europa y el Caribe en general, y debe comenzar a tener un impacto significativo en la demanda de actividades de ocio y recreación, residencias para ancianos y viviendas asistenciales. En segundo lugar, la transformación fundamental de las economías de Europa Occidental y Central en una moneda única, y la convergencia de estructuras económicas, políticas y reguladoras han creado una plataforma para un crecimiento económico sustentable, una mayor demanda de instalaciones modernas, y una evolución estructural de la industria europea. En tercer lugar, se espera que los adelantos tecnológicos y de comunicación sigan dictando nuevos usos y requisitos de espacio, que establezcan nuevos arrendatarios, creen nuevos trabajos, y determinen nuevas ubicaciones para el hogar y el trabajo. Finalmente, la volatilidad en los precios y la disponibilidad del capital, así como la creciente disparidad entre los mercados fundamentales de bienes raíces y los valores de los mercados de capital, deberían continuar creando oportunidades en los mercados públicos y privados, en todos los sectores de propiedad y por todos los Estados Unidos y el Caribe.

Pese a que la globalización económica en general ha aumentado la sincronización de los mercados financieros y económicos, aún persisten diferencias significativas entre los mercados inmobiliarios locales debido a las variaciones en el balance entre oferta y demanda. Como resultado de eso, el Director Principal de Bienes Raíces piensa que una estrategia exitosa inmobiliaria implica un enfoque geográficamente diverso, enfocado en las oportunidades de los mercados localizados, dentro del contexto de las corrientes socioeconómicas. Por lo tanto, la Compañía está posicionada de manera única para capitalizar la oportunidad del mercado actual, así como para predecir y evaluar nuevas oportunidades en desarrollo, dado el historial comprobado de Erasmo De Falco en exitosas inversiones basadas en tendencias emergentes, y la experticia de Erasmo De Falco en el estudio del mercado, flujo de acuerdos patentados incomparables, y una presencia destacada en el Negocio Inmobiliario Mundial.

Equipo Administrativo

Al combinar la experticia de dos profesionales destacados, Erasmo De Falco y Antonio De Falco, como Codirectores de la Compañía, se crea uno de los equipos administrativos más experimentados y preparados en la industria hoy en día, y ofrece una ventaja competitiva a la compañía. Los Srs. Erasmo De Falco y Antonio De Falco han trabajado juntos durante los últimos 24 años, y durante ese período, han apalancado exitosamente su singular experticia complementaria para establecerse como uno de los equipos inmobiliarios líder en la industria venezolana inmobiliaria. El Sr. Erasmo De Falco fundó el Grupo DENU Realty Group en Venezuela, hace más de cincuenta años, y ha servido como cabeza de la las actividades mundiales de inversión en bienes raíces de la firma, desde ese momento. Bajo su liderazgo, DENU Realty Group emerge como una de las empresas inmobiliarias líderes a nivel mundial en Venezuela, y como consultor de los participantes más exitosos de la industria. El Sr. Antonio De Falco ha encabezado las adquisiciones de préstamos hipotecarios penados, préstamos mezzanine por cuenta propia, y actividades de inversión de capital para DENU Realty Group, desde 1991. Conjuntamente, los Srs. Erasmo De Falco y Antonio De Falco, brindan la experiencia inmobiliaria, conocimiento del mercado, relaciones industriales y experticia probada en inversiones, esenciales para adquirir un rendimiento superior en los mercados de bienes raíces actuales. Además de los Srs. Erasmo De Falco y Antonio De Falco, se ha creado un equipo de profesionales de bienes raíces dedicados y experimentados para llevar a cabo los objetivos de inversión de la Compañía.

Erasmo De Falco

Erasmo De Falco es el Fundador y Presidente de DENU Realty Group. Desde su fundación en 1957, el Sr. Erasmo De Falco, ha sido, entre otras cosas, responsable de las actividades de inversión en bienes raíces a nivel mundial. En su carrera en bienes raíces de 58 años, el Sr. Erasmo De Falco ha estado involucrado en una gran variedad de adquisiciones de bienes raíces, ventas y transacciones públicas y privadas de endeudamiento y financiamiento de capital para DENU Realty Group y sus clientes, desde adquisiciones relativamente sencillas, hasta transacciones y estructuras complejas y creativas. Durante sus 58 años con DENU Realty Group, ha liderado las relaciones de DENU Realty Group con compañías líderes en bienes raíces, y con profesionales en Venezuela y en el exterior. El Sr. Erasmo De Falco fue Presidente del Fondo Principal, Director Gerente del Banco Principal, Director Gerente de Inversora Principal, Director Gerente de Viajes Principal, Director Gerente del Grupo Financiero Bancor, Director Gerente de Seguros Británica, y actuó como Director Gerente del Banco de Galicia de Venezuela. Culminó exitosamente el desarrollo del Paseo los Próceres, Circulo Militar, Escuela Naval de Catia La Mar, la instalación completa del sistema de irrigación del Parque los Caobos en Caracas-Venezuela, 6000 hogares de bajos ingresos, 275 hogares de altos ingresos, 52 complejos residenciales de clase media, y 6 establecimientos de alojamiento, también en Venezuela. Ha sido decorado con la Orden Comendatore de la República de Italia, conferida por el Presidente de Italia, Dr. Sandro Pertini, en mayo de 1985; Orden al Trabajo en Primer Grado, conferido por el Presidente de Venezuela, Sr. Carlos Andrés Pérez en 1990; y la Orden Francisco de Miranda en Primer Grado, conferido por el Presidente de Venezuela, Sr. Carlos Andrés Pérez en 1992. defalcoe@denugroup.com

Antonio De Falco

Antonio De Falco es el Co-Presidente de DENU Realty Group. El Sr. Antonio De Falco tiene veinte y cuatro años con DENU Realty Group. Desde 1991 ha supervisado las adquisiciones de préstamos hipotecarios penados, actividades de capital principal inmobiliario y actividades de prestamos de mezanine. El Sr. Antonio De Falco ha tenido una responsabilidad principal por más de US$2 millones en valores sobre bienes inmuebles, e inversión de deuda como capital, incluyendo mas de US$1.5 millones en capital y transacciones relacionadas con el capital, que comprenden Rendimiento de las Inversiones, que representa un valor total de activos de más de US$5 millones. En el negocio de financiamiento de mezanine, el Sr. Antonio De Falco ha producido más de US$1.5 millones en préstamos de alto apalancamiento, incluyendo financiamiento interino para la creación de varias compañías de bienes raíces. El Sr. Antonio De Falco, tiene un título de J.D. (Juris Doctor) de la Universidad Santa María, Caracas, Venezuela, y un LLM (Master en Derecho Comercial) en Banca, Corporate and Finance Law, de Fordham Law School, New York – EEUU. defalcoa@denugroup.com

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El Riesgo como yo lo Veo

¿Que distingue los miles de años de historia de lo que consideramos tiempos modernos? La respuesta va mucho más allá del progreso de la ciencia, la tecnología, el capitalismo y la democracia.

El pasado distante estaba colmado de científicos brillantes, matemáticos, inventores, tecnólogos, y filósofos de la política. Cientos de años antes del nacimiento de Cristo, los cielos ya habían sido cartografiados, la gran biblioteca de Alejandría había sido construida, y ya se enseñaba la geometría de Euclides. La demanda de innovación tecnológica en la guerra era tan insaciable ayer como lo es hoy. El carbón, el petróleo, el hierro y el cobre han estado al servicio del hombre por milenios, y los viajes y las comunicaciones marcan el verdadero comienzo de la civilización registrada. La idea revolucionaria que define la frontera entre tiempos modernos y el pasado es la conquista del riesgo: la noción que el futuro es más que un simple antojo de los dioses y que hombres y mujeres no permanecen pasivos ante la naturaleza. Hasta que los humanos descubrieron una forma de superar esa frontera, el futuro era un espejo del pasado, o de los dominios turbios de oráculos y adivinos quienes monopolizaban el conocimiento de los eventos anticipados. La capacidad de definir lo que pueda pasar en el futuro y de escoger entre alternativas yace en le centro de las sociedades contemporáneas. La gestión de riesgos nos orienta en una amplia gama de toma de decisiones, desde la asignación de riquezas, hasta la protección de la salud pública, desde hacer la guerra, hasta planificar una familia, desde pagar primas de seguro, hasta utilizar el cinturón de seguridad, desde sembrar maíz, hasta mercadear los cornflakes. En los viejos tiempos, las herramientas para el trabajo agrícola, la manufactura, la gestión empresarial y las comunicaciones eran sencillas. Los colapsos eran frecuentes, pero se podían hacer las reparaciones sin llamar al plomero, el electricista, el científico informático o los contadores y los asesores de inversión. Las fallas en un área pocas veces tenían un impacto directo en otra área. Hoy en día, las herramientas que utilizamos son complejas, y los colapsos pueden ser catastróficos, con consecuencias de gran alcance. Debemos estar constantemente concientes de la posibilidad de fallas y errores. Sin un dominio de la teoría de la probabilidad y otros instrumentos de la gestión de riesgo, los ingenieros nunca podrían haber diseñado los grandes puentes que abarcan los ríos más anchos, las casas seguirían estando calentadas por chimeneas o estufas, las instalaciones eléctricas no existirían, el polio todavía estaría mutilando niños, no habrían aviones volando, y los viajes espaciales serían solo un sueño. Sin los seguros en sus múltiples variaciones, la muerte del principal sustento de la familia reduciría las familias jóvenes a la hambruna o la caridad, a más personas les sería negada asistencia de salud, y solamente los muy ricos podrían tener casa propia. Si los granjeros no pudieran vender sus cosechas a un precio fijado antes de la cosecha, tendrían que producir mucho menos comida de lo que hacen. Si no tuviéramos más productos de inversión que aquellos atados a los mercados de capital que permiten a los ahorradores diversificar sus riesgos, si los inversionistas estuvieran limitados a tener solo una acción (como era en lo primeros días del capitalismo), las grandes empresas innovadoras que definen nuestra época, compañías como Apple, Microsoft, Merck, DuPont, Alcoa, Boeing, y McDonald’s quizás nunca hubieran nacido. La destreza en la gestión de riesgo, y con ello, el apetito para asumir riesgos y optar por alternativas con miras al futuro, son elementos esenciales de la energía que impulsa el sistema económico hacia delante. Todas las herramientas que utilizamos hoy en la gestión de riesgo y en el análisis de decisiones y escogencias, desde la estricta racionalidad de la teoría del juego hasta los retos de la teoría del caos, nacen de los desarrollos que tuvieron lugar entre 1654 y 1760, con solo dos excepciones:

En 1875, Francis Galton, un matemático amateur, primo de Charles Darwin, descubrió la regresión hacia la media, que explica porque el orgullo sucede antes de la caída, y porqué siempre hay un resquicio de esperanza. Cada vez que tomamos una decisión basada en la expectativa que los asuntos regresarán a la ‘normalidad’, estamos empleando la noción de la regresión hacia la media. En 1952, el Premio Nobel Harry Markowitz, entonces un joven estudiante de post grado, estudiando investigación operativa en la Universidad de Chicago, demostró matemáticamente porqué poner los huevos en una misma cesta es una estrategia inaceptablemente riesgosa y porqué la diversificación es lo más cercano a un ‘almuerzo gratis’. Esa revelación disparó el movimiento intelectual que revolucionó Wall Street, las finanzas corporativas, y las decisiones empresariales en todo el mundo; sus efectos aún se sienten hoy en día.

La historia del riesgo está marcado a todo lo largo por una tensión persistente entre aquellos que aseguran que las mejores decisiones se basan en la cuantificación y los números, determinado por los patrones del pasado, y aquellos que basan sus decisiones en un mayor grado de creencia subjetiva acerca del futuro incierto. Esta es una controversia que aún no sido resuelta. El asunto se reduce a la opinión de cada uno acerca del grado en que el pasado determina el futuro. No podemos cuantificar el futuro, porque es una incógnita, pero sí hemos aprendido cómo utilizar los números para escrutar en lo que pasó en el pasado. Pero ¿en qué medida deberíamos depender de los patrones del pasado para que nos digan lo que será el futuro? ¿Qué importa más al enfrentar un riesgo, los hechos como los vemos, o nuestra creencia subjetiva en lo que está oculto en el vacío del tiempo? ¿La gestión de riesgo es una ciencia o un arte? ¿Podemos incluso decir con certeza dónde está la línea divisoria entre los dos enfoques? Una cosa es establecer un modelo matemático que parece explicarlo todo. Pero cuando enfrentamos la lucha diaria, de constante ensayo y error, la ambigüedad de los hechos, así como el poder del latido del corazón pueden borrar el modelo a corto plazo. El difunto Fischer Black, un teórico pionero de las finanzas modernas que se mudó de M.I.T. a Wall Street, dijo, “Los mercado se ven mucho menos eficientes desde los riberas del Hudson que desde las riberas del Charles”. Con el tiempo, la controversia entre cuantificación basada en observaciones del pasado, y grados subjetivos de entendimiento ha tomado un significado más profundo. El aparato de gestión de riesgo impulsado por las matemáticas contiene la semilla de una tecnología deshumanizante y autodestructiva. El Premio Nobel Kenneth Arrow hizo la siguiente advertencia, “Nuestro conocimiento de cómo funcionan las cosas en la sociedad y en la naturaleza, arrastra un manto de imprecisión. La creencia en certezas ha producido formidables males.” En el proceso de liberarnos del pasado quizás nos hayamos convertidos en esclavos de una nueva religión, una doctrina que es tan implacable, limitante y arbitraria como la anterior. Nuestras vidas bullen con números, pero a veces nos olvidamos que los números son solo herramientas. No tienen alma; de hecho, podrían convertirse en fetiches. Muchas de nuestras decisiones más críticas las hacen las computadoras, artilugios que devoran números como monstruos voraces e insisten en ser alimentados con cada vez mayores cantidades de dígitos para machacar, digerir, y escupir. La palabra ‘riesgo’ se deriva del italiano temprano risicare, que quiere decir ‘atreverse’. En este sentido, el riesgo es una elección y no una fatalidad. Las acciones que nos atrevemos a adoptar, que dependen del grado de libertad que tenemos para tomar decisiones, es de lo que se trata el riesgo. Y eso ayuda a definir lo que significa ser humano. Antonio De Falco Co-Presidente de DENU Realty Group

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